# Простометр — Полное описание платформы

> Простометр (prostometr.ru) — российская B2B-платформа для управления предложениями по аренде и продаже коммерческой недвижимости. Целевая аудитория: собственники офисов, складов и других коммерческих площадей; агенты, брокеры и арендаторы, ищущие актуальные объекты.

## Основная концепция

Главная проблема рынка коммерческой недвижимости — устаревшая информация. Агенты звонят по объектам, которые уже сданы; собственники тратят время на повторные ответы на одни и те же вопросы. Простометр решает это через модель «publish-once, notify-all»:

1. Собственник один раз заносит объект в систему с полным описанием, фото и документами.
2. Агенты подписываются на интересующих собственников.
3. При любом изменении вакантности (активация / деактивация аренды или продажи) все подписанные агенты получают уведомление автоматически — в течение ~3 часов.

Каждый собственник получает публичный URL вида `prostometr.ru/{hash}` (8-символьный хэш). Страница доступна без регистрации — её можно давать агентам и арендаторам напрямую.

## Пользователи системы

### Собственник (owner)
- Регистрирует аккаунт, добавляет адреса и помещения
- Загружает фото, поэтажные планы, документы
- Управляет менеджерами аккаунта (роли: owner / manager)
- Отмечает вакантность одним кликом
- Получает заявки на показы и подтверждает время
- Видит аналитику: кто просматривает, история вакантности, статистика показов

### Агент / арендатор
- Доступ к публичным страницам без регистрации
- Регистрация нужна для подписок и показов
- Подписывается на конкретных собственников, выбирает каналы уведомлений
- Назначает показы прямо в сервисе
- Ведёт историю переговоров и событий

## Структура объектов

Иерархия данных: **Комплекс** → **Адрес** → **Площадь (помещение)**

### Адрес содержит:
- Город, тип улицы, улица, дом, корпус, строение
- Название объекта (если есть)
- Этажность здания, код ИФНС
- Общая площадь в аккаунте (история изменений ведётся)
- Фото фасада, входа, документы на здание

### Площадь (помещение) содержит:
| Поле | Описание |
|------|----------|
| Этаж | Целое число; −1 = цоколь, −2 = подвал |
| Площадь | м², используется `FLOOR()` при расчёте оплаты |
| Ставка аренды | ₽/м²/мес |
| Ставка продажи | ₽/м² |
| Комиссия аренды | % от ставки |
| Комиссия продажи | % от цены |
| Тип отделки | С отделкой / Без отделки |
| НДС | Не облагается / 5% / 7% / 22% / Не включён |
| Тип аренды | Прямая / Субаренда |
| Вакантность | Аренда, Продажа или оба статуса |
| Материалы | Фото, планы, документы (PDF, DWG, DOC, XLS и др.) |
| Комментарий | Текст или голосовой ввод |

## Ценообразование

### Размещение вакантных площадей
- Тариф: фиксированная ставка × FLOOR(площадь в м²) в месяц
- Списание при активации (переводе в статус «вакантно»)
- Если площадь уже оплачивалась в текущем месяце — повторная активация бесплатна
- Ежемесячное автопродление активных площадей
- Невакантные площади: хранятся бесплатно
- Минимальный рекомендуемый баланс: 450 ₽
- Пример: 200 м² при базовом тарифе 5 ₽/м² = 1000 ₽/мес

### Уведомления агентам
- Платно - первое уведомление по площади (активация или иное), бесплатно — последующие изменения и деактивация до новой активации
- Фиксированная плата за каждое событие по каждому каналу
- Тарифы различаются по типу канала (Telegram, Макс, Email, Webhook)
- Можно подписаться отдельно на аренду или продажу
- Оплата списывается с баланса агента

### Пополнение баланса
- Через платёжный шлюз (Tinkoff Acquiring)
- Сумма в интерфейсе — в рублях

## Каналы уведомлений

| Канал | Примечание |
|-------|-----------|
| Telegram | @username или chat_id; требует верификации через бота |
| Макс  | Мессенджер Макс ; верификация через бота |
| Email | Отправка через SMTP |
| Webhook | HTTP POST на URL агента; JSON-тело с данными площади |

Уведомления группируются по собственнику — до 15 площадей в одном сообщении. Очередь обрабатывается с задержкой ~2 часа.

## Webhook API

Документация: https://prostometr.ru/webhook

При событиях изменения вакантности система делает HTTP POST на настроенный URL агента. JSON-тело содержит:
- Идентификатор и параметры площади
- Адрес объекта
- Тип события (активация аренды, продажи, деактивация)
- Ставки и комиссии

Подходит для автоматической синхронизации с любой CRM или внутренней системой агента.

## MCP-сервер (подключение к ИИ-ассистентам)

**Эндпоинт:** `https://prostometr.ru/mcp` — транспорт Streamable HTTP, JSON-RPC 2.0, протокол MCP 2025-06-18.

Добавляется как custom connector в Claude, ChatGPT и другие MCP-совместимые клиенты. После подключения пользователь управляет своей недвижимостью прямо в диалоге, не заходя на сайт.

### Авторизация

OAuth 2.1 с PKCE и динамической регистрацией клиента (RFC 7591) — вписывать Client ID вручную не требуется. Метаданные лежат по стандартным адресам:

- `https://prostometr.ru/.well-known/oauth-protected-resource` (RFC 9728)
- `https://prostometr.ru/.well-known/oauth-authorization-server` (RFC 8414)

Пользователь входит своим обычным способом (телефон + PIN) и подтверждает доступ на экране согласия. Токен выдаётся на все компании пользователя сразу; активная переключается в диалоге.

### Инструменты без авторизации

- `search_vacant` — поиск вакантных помещений по всей базе: город, улица, аренда/продажа, диапазон площади, этажи, потолок бюджета. Требуется хотя бы один фильтр; выдача ограничена 50 записями и лимитом обращений с одного IP.
- `get_public_page` — публичная страница собственника по 8-символьному хэшу, то же, что видно по ссылке `prostometr.ru/{hash}`.

**Контакты собственников не выдаются ни одним инструментом** — ни анонимно, ни авторизованно. Это осознанная модель приватности: собственник сам решает, кому передать телефон. Чтобы связаться по конкретному помещению, нужно зарегистрироваться и назначить показ либо написать в поддержку.

### Инструменты с подключённым аккаунтом

| Группа | Инструменты |
|--------|-------------|
| Аккаунт | `get_my_account` (в т.ч. публичная ссылка), `list_accounts`, `switch_account` |
| Объекты | `list_my_objects`, `get_address`, `get_plosh`, `vacancy_counts` |
| Изменение | `create_address`, `update_address`, `delete_address`, `create_plosh`, `update_plosh`, `delete_plosh` |
| Публикация | `preview_vacancy_cost`, `set_vacancy` |
| Прочее | `list_subscriptions`, `list_viewings`, `get_balance`, `update_account`, `update_my_name` |

Операции, списывающие средства, требуют явного подтверждения пользователя: ассистент обязан сначала показать расчёт стоимости и получить согласие. Удаление адресов и площадей — тоже с подтверждением.

## Показы (Viewings)

Агент назначает показ из карточки объекта. Обе стороны получают уведомление. Жизненный цикл:

`Запрошен → Подтверждён → Завершён / Отменён / Сделка`

Все события логируются. Собственник может указать, кто будет контактным лицом (из менеджеров аккаунта).

## Аналитика

Для авторизованных собственников:
- График вакантности по времени: когда каждая площадь была активна
- Уникальные посетители публичной страницы аккаунта
- История и статистика показов с исходами

## Технический стек

- **Бэкенд:** PHP 7.4+, MySQL (PDO)
- **Фронтенд:** jQuery 2.1.1, vanilla JS (модульная архитектура)
- **Авторизация:** SMS (4-значный код) + PIN; magic link; multi-account support
- **Хостинг:** XAMPP / Apache
- **Push-уведомления:** Web Push (VAPID), Service Worker
- **Платёжный шлюз:** Tinkoff Acquiring (вебхуки для подтверждения платежей)
- **Интеграции:** REST API, Webhook API, MCP-сервер с OAuth 2.1

## Структура URL

| URL | Доступ | Описание |
|-----|--------|----------|
| `/` | все | Главная / вход |
| `/{hash}` | все | Публичная страница объектов собственника |
| `/about` | все | О сервисе |
| `/tariff` | все | Тарифы |
| `/demo` | все | Демо-интерфейс |
| `/webhook` | все | Документация Webhook API |
| `/mcp` | все | MCP-сервер для ИИ-ассистентов (JSON-RPC 2.0, POST) |
| `/.well-known/oauth-authorization-server` | все | Метаданные OAuth (RFC 8414) |
| `/.well-known/oauth-protected-resource` | все | Метаданные ресурса MCP (RFC 9728) |
| `/terms` | все | Оферта |
| `/privacy` | все | Политика обработки данных |
| `/me` | авторизованные | Профиль |
| `/subs` | авторизованные | Подписки |
| `/viewings` | авторизованные | Показы |
| `/analytics` | авторизованные | Аналитика |
| `/notifications` | авторизованные | Уведомления |


## Форматы файлов

**Фото и изображения:** HEIC, AVIF, WebP, JPG, PNG, GIF, TIFF, BMP, RAW, PSD  
**Документы:** PDF, DOC, DOCX, XLS, XLSX, DWG  
Максимум 50 файлов на объект. Фото до 30 МБ, документы до 50 МБ.

## Ключевые страницы

- [Главная / вход](https://prostometr.ru/)
- [О сервисе](https://prostometr.ru/about)
- [Тарифы](https://prostometr.ru/tariff)
- [Демо-интерфейс](https://prostometr.ru/demo)
- [Webhook API](https://prostometr.ru/webhook)
- [Оферта](https://prostometr.ru/terms)
- [Политика обработки данных](https://prostometr.ru/privacy)
- [Краткое описание (llms.txt)](https://prostometr.ru/llms.txt)
- [Карта сайта (sitemap.xml)](https://prostometr.ru/sitemap.xml)